Le démembrement de propriété, un investissement anticrise ?

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L’année 2020 n’a ressemblé à aucune autre, et les premiers bilans tirés de ces douze mois de pandémie ont révélé des comportements d’investissement pour le moins singuliers de la part des Français.

D’un côté, les périodes de confinement ont conduit à un important flux d’épargne forcée d’une partie d’entre eux, essentiellement redirigée vers des supports liquides et peu rentables, comme les comptes-courants et les livrets A.

Une appétence toujours forte pour la pierre

De l’autre, l’appétit pour la pierre – actif a contrario illiquide – ne s’est pas démenti, et ce malgré des conditions d’octroi de crédit resserrées : pour 2020, le nombre de transactions est estimé à environ 970.000-980.000, soit à un niveau qui reste proche du record historique de 2019, où le cap du million de ventes avait été franchi.

Dans ce contexte de crise sanitaire, plusieurs professionnels de l’immobilier relèvent que les achats à des fins d’investissement ont même gagné un peu de terrain. Cette appétence pour l’immobilier d’investissement s’est aussi retrouvée dans les opérations plus hétérodoxes de démembrement de propriété. Chez les acteurs spécialisés, l’année passée fut loin d’être un mauvais cru.

Rattrapage au 2e semestre

Premier opérateur français de l’investissement en nue-propriété, travaillant avec près d’une centaine de bailleurs sociaux, Perl a dû suspendre momentanément ses livraisons (80% sont dans le neuf), mais a retrouvé un rythme pré-Covid dans le courant de la deuxième partie de l’année.

Surtout, le groupe n’a fait face à aucun freinage de la part de sa clientèle, selon son directeur commercial Alexandre Bonvalot, qui relève même que le taux d’annulation des réservations de Perl a été quasi-nul en 2020 là où il atteint normalement environ 20% en moyenne. « Le confinement semble avoir permis aux particuliers de prendre le temps de la réflexion et d’étudier de près ces opportunités d’investissement, avance-t-il. Plus du tiers de nos réservations ont d’ailleurs été enregistrées durant cette période. »

Même tendance chez les acteurs de taille plus modeste : Monetivia par exemple, société spécialisée dans le démembrement temporaire et viager, a enregistré une croissance de 50% de ses transactions en 2020.

Pas d’aléa locatif

Plutôt réservé à une clientèle aisée – propriétaires de leur résidence principale, disposant d’une certaine réserve de cash – l’achat d’un bien en nue-propriété est rarement réalisé en direct mais en général intermédié par des conseils en gestion de patrimoine.

Or, dans ce contexte de crise, les professionnels ont relevé que le démembrement s’avérait particulièrement intéressant en termes de couple risque-rendement, et ne se sont pas privés d’aiguiller une partie du surplus d’épargne de leur clientèle vers de telles opérations.

Ces investissements présentent un grand avantage en ces temps d’incertitude économique : celui de se passer de l’aléa financier des loyers sur un marché de la pierre toujours très dynamique.

Décote

Le démembrement de propriété "choisi" (contrairement à celui "subi" d'une succession) repose sur la dissociation du droit de propriété d’un logement entre la "nue-propriété" et "l’usufruit" qui permet d’en avoir la jouissance. L’investisseur acquiert au départ la nue-propriété du logement en échange d’une décote, correspondant à un prix d’achat inférieur.

Pour une durée fixe contractuelle (généralement de 15 à 20 ans), un bailleur social ou institutionnel récupère l‘usufruit et assure la gestion locative en prenant en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes. Au terme de l’usufruit, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice de l’investisseur est automatique et s’effectue sans frais, ni formalité. La plupart de ces opérations sont réalisées dans l’immobilier neuf, pour répondre à des besoins en logement social.

Une fiscalité douce

« Pour l’investisseur nu-propriétaire, l'usage du démembrement choisi est triplement intéressant : il acquiert un bien à un prix décoté, en délègue de fait la gestion pendant toute la durée du démembrement fixée conventionnellement - période au cours de laquelle il ne touche pas de loyers - puis le récupère in fine en pleine propriété sans bourse délier, sans fiscalité sur la plus-value du bien, et sans imposition à l'IFI durant la période démembrée », explique Benoist Lombard, associé-gérant du cabinet de conseil en gestion patrimoniale Witam Multi Family Office.

En période de crise, « se passer de loyers permet de gommer un important aléa financier et d’échapper à la fiscalité des revenus fonciers en investissant dans un actif voué à se valoriser dans la durée », souligne Alexandre Bonvalot, de Perl.

Avec la pandémie, la croissance des prix dans l’ancien a perdu un peu de souffle en 2020, notamment à Paris, où une baisse est même anticipée par les Notaires ce trimestre, cependant les projections à moyen terme restent positives. En 2021, les prix devraient continuer de croître de 1,5% dans l’Hexagone, selon les estimations de S&P.

Lisser les accidents de parcours

Face à une demande structurellement supérieure à l’offre disponible, les prix ne sont pas prêt de s’effondrer à l’échelle nationale, et les investisseurs peuvent espérer lisser ou effacer ces zones de turbulences sur vingt ans sans pêcher par excès d’optimisme. « Même en retenant un scénario où les prix de l’immobilier resteraient flat sur toute la période du démembrement, ces opérations permettent de réaliser mécaniquement un rendement annuel de 3% », avance Thomas Abinal, directeur général et cofondateur de Monetivia.

« Le dispositif du démembrement est une très bonne arme anticrise, renchérit Alexandre Bonvalot. En nous basant sur nos modèles, nous avons calculé que même un achat en nue-propriété qui aurait été réalisé avant la crise immobilière de 1991-95 (un scénario fictif, puisque le mécanisme est apparu en 2000, NDLR) se serait soldé par une plus-value à partir de l’année 2000. »

Zones tendues

Il n’en reste pas moins que le démembrement de propriété n’est pas l’assurance d’un capital garanti : les investisseurs doivent rester très sélectifs car même sur une période aussi longue, oui, les prix peuvent baisser. Ces dix dernières années, Saint-Etienne a par exemple enregistré une chute des tarifs immobiliers de 20%, Le Mans de 5% et Nîmes de 6% (données Meilleurs Agents).

Sur les opérations de démembrement destinées au logement social, ce risque reste cependant très amoindri, car elles ne concernent que des zones tendues et les opérations de promotion immobilière sont soumises à l’approbation des collectivités territoriales.

On notera également que les opérateurs n’hésitent pas non plus à pratiquer des prix de vente au-dessus de ceux du marché, ce qui grève aussi une partie de la marge potentielle.

Simulation financière

Une simulation financière réalisée par L’Argent & Vous sur une opération parisienne dans le 15e (un deux-pièces acquis 300.000€ en nue-propriété pour une valeur de marché d’environ 500.00€) avait abouti à une estimation légèrement inférieure à 3% : sur cette opération, la rentabilité annuelle nette au bout de 20 ans était de 2,6% par an avec un scénario de prix flat.

Réalisée en 2019, la simulation se basait sur un prix du mètre carré de 13.875€ en pleine propriété. Force est de constater que jusqu’ici, l’affaire tient la route : les quelques programmes comparables actuellement sur le marché affichent des prix situés à environ 14500€ le mètre carré, ce qui correspond peu ou prou à une valorisation de 4,4% en moins de deux ans.

Si l’immobilier continue de se valoriser ces 18 prochaines années, même à un plus faible rythme, le rendement pourrait doubler. Une valorisation du logement de 1% par an en (soit 16.930 € le m² dans 20 ans) permettrait d’atteindre une rentabilité nette moyenne de 3,6%.